7일만에 끝내는 부동산 지식/돈되는 아파트 보는법과 재건축 재개발 차이

 

부동산을 하기 위해서는 부동산 상식이 필요합니다. 재개발 재건축의 차이, 재건축과 재개발의 단계, 분양 등등. 이런 모든 용어와 상식을 한 번에 볼 수 있다면 얼마나 좋을까요? 그리고 그것이 돈과 깊게 관련되어 있다면 한 번쯤은 공부를 해볼 필요가 있어 보입니다.

 

저자 김인만씨는 아직도 많은 부동산 투자자들이 배경지식과 전략이 없다고 합니다. 주변 지인이나 중개사, 전문가의 말을 듣고 쉽게 투자를 한다고 합니다. 자신만의 전략과 지식이 있다면 불확실성을 줄이고 더 많은 성공을 얻을 수 있다고 합니다. 부동산이 주식투자보다 안전하고 장기적으로 부동산 가격이 물가 상승 이상 상승한다고 합니다. 잘못된 방법으로 투자를 하면 어려움이 있을 수 있지만 성공 확률 높이는 방법은 있다고 합니다.

 

 

이 책의 전반부는 부동산의 흐름에 대한 소개로 시작합니다. 부동산 물량, 그리고 부동산 사이클을 다루는 여러 자료들을 제시하고 있습니다. 책의 중반부로 가면 재건축, 재개발, 상가, 오피스텔의 전반적인 지식과 수익률 계산에 대한 내용이 포함되어 있습니다. 후반부에는 세금에 대한 개념으로 마무리하고 있습니다. 워낙 방대한 내용을 간단하게 한 장 또는 두장으로 요약을 하고 있습니다. 그러므로 전체 지식을 한번 습득하는데 도움이 될 수 있습니다. 개인적으로 부동산은 직접 매수 매도를 하고 세금을 직접 내보는것이 가장 배우기 쉽습니다. 하지만 기본 개념을 익히로 현장에서 직접 부딪히는 것과 모르는 채 부동산을 하는 것은 확연히 차이가 있습니다.

 

이번 글에서는 다양한 정보 중에서 돈이 되는 아파트의 특징과, 개발호재에 대한 주의점, 그리고 재개발과 재건축의 차이에 대하여 간략하게 소개 드리고자 합니다.

 

 

돈이 더 되는 아파트를 보는 방법

 

중간에 위치하고 조용한 동이 좋다

일반적으로 아파트 단지 중간에 위치해 조용한 정숙성이 확보되면서 출입구와도 너무 멀지 않은 동이 좋은 로얄동이라고 합니다. 다만 앞쪽에 산이나 강이 위치한 곳이라면 앞 라인이 로얄동이 될 수 있다고 합니다. 로얄동은 현장에서 가까운 부동산에 가서 해당 아파트의 로얄동을 물어보고 그 이유가 무엇인지 물어보면 된다고 합니다.

 

저층이나 꼭대기 보다 중간층이 좋다

저층은 사생활 침해와 더불어 땅의 습한 기운이 올라오거나 하수도 역류 현상이 생길 수 있다고 합니다. 그리고 일조량도 부족할 수 있다고 합니다. 탑층은 여름철에 덥고 겨울철에 추우며 결로 현상이 생길 수 있다고 합니다.

 

과연 가격이 더 비싸도 로얄층을 선택하는 것이 좋을까? 만약 투자 목적이 강하다면 로얄층을 사라고 합니다. 먼저 찾고 먼저 계약하기 때문이라고 합니다.

 

분양권 전매가 목적인 사람이라면 저층이면 계약을 포기하는 것도 좋다고 합니다. 실거주가 목적이거나 건강상의 이유, 어린이집 임대를 목적으로 한다면 저층을 선택해도 된다고 합니다.

 

남향이 좋다

예전처럼 성냥갑 형태의 아파트는 남향 배치가 많았다고 합니다. 최근 꺾인 형태의 아파트는 직접 가서 확인을 해야 한다고 합니다. 기역자 형태의 남향은 남동향, 남서향으로 나뉜다고 합니다.

 

남동향은 오전에 일조량이 많고 남서향은 오후에 일조량이 많아서 개인 취향에 따라 선택하면 된다고 합니다. 남향이라고 하더라고 옆에 튀어나온 동 때문에 일조량이 가려질 수 있다고 합니다.

 

중간 라인이 좋다

중간 라인은 양옆 라인이 단열재 역할을 하기 때문에 겨울철에는 따뜻하고 여름철에는 시원하다고 합니다. 선택을 한다면 가장자리 라인보다는 중간라인을 선택하는 것이 좋다고 합니다.

 

 

 

돈이 더 되는 평면과 인테리어

 

판상형 평면구조

판상형 구조는 거실과 주방의 통풍이 잘되는 곳이라고 합니다. 거실 창문을 열고 주방 창문을 열면 일직선으로 바람이 통하는 구조라고 이해하시면 됩니다.

 

Bay는 높을수록 좋다

Bay는 전면 베란다에 접하고 있는 방이나 거실의 개수를 의미한다고 합니다. 베란다에 거실과 방 한칸이 붙어 있으며 2-Bay, 거실과 방 2칸이 베란다에 붙어 있으면 3-Bay라고 합니다. Bay가 높다는 말은 채광과 통풍이 좋고 베란다를 다용도실로 사용 가능하다고 합니다. 그러므로 Bay가 좋을수록 좋다고 합니다.

 

화장실은 많은것이 좋다

신규 분양 아파트에서 옵션으로 화장실 2개 중 1개를 다용도실로 전환해주는 경우도 있다고 합니다. 하지만 나중에 팔 때를 생각하면 화장실 2개를 선호하는 수요자들이 많아 2개를 유지하는 것이 좋다고 합니다.

 

청약 아파트에서 반드시 해야할 옵션

청약할 때 무상옵션과 유상옵션이 있다고 합니다. 무상옵션은 취향대로 선택하면 되지만 유상옵션은 추가 비용이 요구된다고 합니다. 유상옵션을 잘 활용하면 팔 때 투자 비용보다 더 받을 수 있다고 합니다.

발코니 확장, 시스템에어컨은 필수 옵션으로 반드시 선택하는것이 좋다고 합니다.

현관 중문, 화장실 2개는 가급적이면 하는 것이 좋다고 합니다.

 

세대수는 많을 수록 좋다

세대수가 많으면 관리비가 적게 든다고 합니다. 단지 내 커뮤니티 시설과 편의시설이 잘 갖추어져 있고 버스 노선이 신설될 수 있다고 합니다. 세대수가 2천 세대가 넘어가면 미니 신도시급 아파트로 자체적으로 형성되는 상권만으로 불편함 없이 생활할 수 있는 수준이 된다고 합니다. 500~1천 세대도 가장 많은 아파트들이 분포하고 있는 만큼 괜찮다고 합니다. 100세대 미만의 아파트는 나홀로 아파트라고 하는데 같은 지역의 아파트라도 매매 가격이 낮게 형성되고 팔 때도 빨리 안 팔린다고 합니다.

 

새 아파트의 프리미엄은 10년

재건축 허용연한 30년을 기준으로 일반적으로 10년까지 새 아파트의 프리미엄 기간으로 본다고 합니다.

 

 

 

개발호재를 볼때 알아야 할 것들

 

분양광고에서 주로 '개발호재'라고 하는 것은 빠지지 않는 문구라고 합니다. 하지만 개발 계획이 확정되지 않아 무산될 수 있고, 오래 기다려야 하는데도 금방 될 것처럼 홍보하는 경우도 있어서 조심하라고 합니다.

 

지하철 신설이나 연장은 지방자치단체장이나 국회의원 한마디로 되는 사업이 아니라고 합니다. 국가철도망 구축계획에 포함되어야 하고 예비타당성 조사도 해야 하는 등 긴 시간이 걸린다고 합니다.

 

'대학교가 들어온다', '도청이 이전된다' 등의 투자 권유가 있는데 이런 호재들은 상권 활성화 측면에서는 도움이 되겠지만 거주 측면에서는 집값이 오를 이유가 없다고 합니다. 그런 논리라면 서울시청이나 서울대학교 집값이 가장 비싸야 된다고 합니다.

 

 

기초상식 : 선분양제도란?

 

선분양제도란 주택을 완공후에 구입하는 것이 아니라 건축 전에 분양가 10% 계약금을 내고 분양을 받는 것입니다. 중도금은 대출로 내고 완공되면 나머지 잔금을 냅니다. 이 방식은 건설회사에 유리한 제도라고 합니다. 건설 회사는 수분양자들이 낸 분양대금으로 아파트를 건축할 수 있기 때문입니다.

 

기초상식 : 전매제한이란 무엇인가?

 

전매제한은 분양을 받아 분양권을 판매하는 경우 일정 기간 동안 매매를 하지 못하도록 하는 것입니다. 만약 전매제한이 1년이면 최초 계약일로부터 1년이 지나야 분양권을 판매할 수 있다고 합니다.

 

 

기초상식 : 다운계약과 업계약이란?

 

다운계약이란 실제 거래된 금액보다 낮은 금액으로 계약서를 작성하는 것입니다. 매도자는 양도세를 절세하고 매수자는 취득세를 절세할 수 있습니다. 사실 양도세 절세 효과가 크기 때문에 매도자가 요구하는 경우가 많다고 합니다.

 

업 계약은 실제 거래된 금액보다 취득가를 높여 양도할 때 양도차익을 줄일 수 있고 주택담보대출도 더 받을 수 있어서 매수인이 요구하는 경우가 많다고 합니다. 하지만 적발 시 세금폭탄과, 과태료를 맞기 때문에 하지 말아야 한다고 합니다.

 

 

 

재건축 상식 : 재건축은 단계별로 오른다

 

재건축 사업은 '정비구역지정-추진위원회구성-안전진단-조합설립-사업시행인가-관리처분-착공및분양-청산'의 단계가 있다고 합니다. 추진위원회가 구성되면 가격이 오르고, 사업시행인가가 되면 오르고, 관리처분 단계가 되면 가격이 오른다고 합니다. 초기에 들어갈수록 투자 수익이 커지지만 사업이 중단되거나 늦어지면 자금이 묶이는 위험이 발생한다고 합니다.

 

재건축 상식 : 재건축 조합원 면적 배정

 

재건축과 재개발 아파트는 전용면적 85m^2 이하를 60%까지 의무적으로 건립해야 하며 나머지 40%는 조합에서 자율적으로 정할 수 있다고 합니다. 재건축은 대지지분이 많은 순으로 평형 배정에 우선권이 있기 때문에 원하는 면적을 배정받고 싶으면 가장 큰 대지면적의 재건축 아파트를 사면 된다고 합니다.

 

재건축 상식 : 대지지분과 무상지분율

 

재건축투자에서 가장 중요한 것이 대지지분과 무상지분이라고 합니다. 대지지분은 아파트 단지 전체의 대지 면적을 가구별로 나누어 등기부에 표시한 면적이라고 합니다. 즉 아파트 단지 전체 면적에서 자신이 소유하고 있는 땅을 의미하는 것으로 입지와 더불어 부동산의 내재가치를 결정한다고 합니다.

다만 대지지분에 목숨 걸 필요 없다고 합니다. 예를 들어, 향후 30년이 지나도 재건축이 어려운 곳을 구입하면서 대지지분을 따질 필요 없다고 합니다.

무상지분율은 대지지분에서 몇% 비율로 추가 분담금 없이 새 아파트의 면적을 받을 수 있는가의 기준이라고 합니다. 당연히 무상지분율이 높을수록 조합원 입장에서는 좋다고 합니다. 

 

 

 

 

재건축과 재개발의 차이

 

재개발 사업은 기반시설이 열악하고 노후 불량 건물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 것이라고 합니다. 재개발은 아파트를 새 아파트 단지로 개발하는 것과 다르게 공공사업이 포함된다고 합니다. 재개발은 도시기반 확충을 목적을 하기 때문에 서울 외 지역이 분포되어 있다고 합니다.

 

세입자에 대한 지원이 다르다고 합니다. 재건축은 전세보증금만 받고 이사를 가야 하지만 재개발은 세입자 기준 자격이 되면 임대주택을 받거나 주거대책비를 받을 수 있다고 합니다.

 

 

 

 

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책의비밀 - "7일만에 끝내는 부동산 지식"을 리뷰/서평/감상/요약으로 소개드립니다.